开发商拿地,有哪些常用常新的招术?

虽然还得熬上两个多月才能结束令人难忘的2019,但现在可以提前给楼市下个不太跑偏结论:整体上熊熊似火,火势微弱,正如那爱在深秋般的夜凉似水。即便年初曾经有一番雄起,仍然难以摆脱假阳春的宿命。

这个时候讨论拿地问题,似乎有点不合时宜。毕竟太多的开发商焦虑的不是拿地,而是朝思暮想的钱钱钱呐。

不过环环还是想说说这个话题,原因无他,最近发生在环环身上的几件事,都和拿地有关联。

很早以前,听过一句老话,说地拿对了,地产项目就成功了一半。话可能说的有点极端,但绝对没错。如果没拿好地,那接下来的可能是噩梦,麻烦,或者是沉重的包袱。

如广州东部某大盘,开发商当年一口气拿下四千亩地,连续十五年的开发开发再开发,在一片荒山野岭的不毛之地,交通商业医疗教育要啥啥没有,那种艰辛无助可想而知。与大盘相伴不离不弃的首批业主,愣是从保安比业主多、买瓶可乐都费劲的时代挺过来,其间的无奈如人饮水。

现在想来,要不是从天而降的城轨规划,这个盘早就烂尾了也不一定。明年开通的城轨,在这里设了个站,开发商出血冠了个名,现在成为最大的卖点,“一城轨两地铁”的广告语普天盖地。事实是城轨是真的,不过站设在最早的组团,这可以理解为对第一批拓荒业主的回报和馈赠。正在大售的最后的组团距离站点保守估计五公里有多,说城轨就在家门口那纯属自欺欺人和亏心。至于说两地铁更是纯属忽悠。两地铁不如说地铁两不靠,两条基本平行的地铁线从项目南北呼啸而过,北边的至少五公里,南边的至少15公里。开往市区的地铁和你有半毛钱关系?你说这种尴尬有多尴尬?

另外一件事儿,信息源来自旧日同事。这位同事说他日日路过的某城市新区里,总会看到联合大厦在大干快上拨地而起中。就在国际金融城里,旁边是小米,微信,阿里巴巴,京东等互联网大佬的总部或区域总部。这家名不见经传的开发商小户人家能够在CBD里扎根,能力一般水平有限,但秘诀在拿地上。

据这位财界同事介绍,这家小开发商对外的口碑是缺钱,缺钱,永远没钱。但身兼人大代表、社会活动家、慈善家的老板本人,常年在政商各界一路通吃,拿地往往通过非常巧妙的方式神不知鬼不觉地获得。

说空手套白狼丝毫不为过。

这家小开发商前些年入住西南某旅游城市,通过健康养生旅游的概念包装,打动了当地领导,于是特事特办,批出3000亩肥沃的土地出来,又是国际健康城,又是国际医院,又是亚太医学中心,概念动听又动心,可现在地还是那块地,人还是那波人,晒太阳还是得晒太阳,动不了不是不想动,是没钱。这位财界同事处于食物链下游末端,在拿地中功不可没,但拿到了地一样被套牢。

想想这家小开发商,虽然比起李嘉诚的道行还差无数个融创加万达加富力的N个数量级,但套路一样,一点不新鲜。

再说一真事儿。

某长三角一区域开发商,去年虽然没能进30强的千亿俱乐部,但基本上也算摸到了边儿,900多亿的销售额展示出颇大的想象空间。

前段时间说要请名师指点培训高管,要做房地产+,要进军健康、物流、产业、医疗等等新领域,为传统房地产赋能,仿佛要进行一次企业的战略转型。听起来高大上,可再一细聊,露出了马脚来。

原来,进入新领域是真的,也是必须的,因为当地政府有这个需要,这是拿地的标配。不过,真要落地项目那是万万不能的。新领域风险太大,试错成本太高。

看来,在这一轮拿地游戏中,大家的方法殊途同归,彼此的底牌都摸的好准。

一方要政绩,要发展,要经济的增长,要产业的导入;一方则德性不变,精明依旧。你要的东西,我都可以给你包装出来,那些炫之又炫的概念,要啥有啥。政府官员的升迁周期是三五年,匹配项目的周期绰绰有余。保证让你概念三五年不过时,至于拿到了地嘛,接下来的事情就不能细说了。

拿地问题是这个行业的老问题,老话题。只要还在这个行业里混,无论是上半场还是下半场,无论是盖房子还是建配套,无论是文旅还是康养,都绕不开。项目总是要盖在大地上的,空中楼阁正如那海市海市蜃楼般虚无缥渺。

面粉贵过面包又有什么可担心的,采购面粉是常态,面包开售价早因为时空的变化而与时俱进,大多数开发商不会做亏本的买卖。当粗放的土地储备不足以应对瞬间万变的市场时,拿地之精准狠就体现出来了。

拿地有学问,招术常用常新,故事每天都在上演。