热点二线城市再现一波“限购松动潮”,房价进入博弈关键期

在实施全域限购一年半之后,房地产调控政策最为严厉的地区之一海南省三亚市日前传出购房政策定向放宽的消息。加之,上周出台人才政策的南京六合区和天津市,近期热点二线城市再现一波“限购松动潮”。

150城市发布人才政策

10月21日晚间,三亚市住房和城乡建设局官网挂出《关于进一步完善人才住房政策的通知》:全日制大专及以上学历人才,提供在三亚工作证明,在没落户的前提下,本人可申请购买一套房。

对比之前外地购房者需在三亚缴纳5年社保或个税的楼市限购政策,此番人才购房新政可谓大大降低了购房门槛。

通知中对个税或社保缴纳时长并无直接规定,不过,三亚市政府网12345服务热线栏目显示,有市民咨询称“外省户籍人才是否可以不用落户直接在三亚购房?”官方回复称“全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。”

除海南外,上周,天津和南京六合区也出台人才政策,部分放宽购房政策。

15日,天津市发改委官网发布公告,拟对符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目、企业任职3年及以上且在津缴纳社保的全日制本科及以上在职职工,不受年龄限制,可以随项目来津工作落户;对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在天津市购买住房1套,不再提供在津社保或个税证明。该政策实施范围不大,只在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。

同日,南京六合区针对外地人的限购政策调整:只要有大专及以上学历,提供南京市居住证和学历证明,就可以在六合不动产登记中心开具购房证明,不再需要近3年内累计2年社保或个税证明。早在今年6月5日,南京市高淳区就已取消外地人购房需要“三年内累计两年社保或个税证明”的规定。

虽然政策出台的目的都是为了引进人才,各地也并未直接放松住房限购,但是这些政策切切实实地降低了当地的购房门槛,对楼市有所提振。

事实上,近期以人才政策变相放宽购房政策的城市还有很多。据克而瑞研究中心统计,自9月以来,已有包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌等全国近30个城市宣布取消人才落户限制,上海临港自贸新片区也降低人才购房限购门槛。

另据中原地产研究中心统计,2019年以来,全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨逾40%。这些政策大多与户籍制度相关,不同程度地降低了当地购房门槛。

“抢人”还是“卖房”?

不同情况不同分析。一些城市出台人才政策的确是为了吸引人才。克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,如上海、天津落户门槛降低以及放宽限购条件是针对一定群体采取的定向放宽,其核心目的主要是为了吸引人才发展自贸区临港片区竞争力以及更好承接北京非首都功能疏解项目。当然随着相关群体的购房需求被激活,对促进区域房地产成交也大有裨益。

不过,另一些城市人才政策的“托楼市”意味多于“引人”。杨科伟认为,诸如石家庄、南京六合以及包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌等大部分二三线城市推行零门槛落户或是放宽限购条件的主要意图还是为了“托楼市”。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到用降低门槛吸引人来,但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的很多是购房者,短期会导致房地产市场波动。

杨科伟也表示,从短期看,这些政策无疑是对销售释放了一个积极信号,会刺激释放限购压抑下的刚性市场需求,有助于促进楼市成交,降低库存,特别是进入四季度房企业绩冲刺期,楼市普遍面临降价促销,政策略有松绑将有助于提高市场成交活跃度。

7月30日召开的中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,包括房地产金融在内的多项政策接连收紧。在此背景下,为何地方政府仍有松绑限购的举动?

最直接的原因就是地方财政压力。在内外压力共振之下,2019年第三季度,我国国内生产总值(GDP)同比增速放缓至6.0%,较二季度小幅下滑0.2个百分点。

经济增速承压,地方财政收入增长乏力,对于支出压力不减的地方政府来说,紧紧抱住土地财政这根“稻草”无疑是一种最为直接有效的方法。人人都知道,房子卖不好,会导致土地卖不掉,这就会直接影响地方政府收入,于是不难理解地方松绑购房政策的冲动。

易居房地产研究院年初发布的一份报告显示,2018年,土地财政收入占地方财政收入的51.0%,较2017年上升3.3个百分点,创下历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。

为什么各地纷纷“盯上”人才政策呢?

一来,人才政策并未直接“松绑”限购和楼市调控,政策迂回减少了舆论压力,也就降低了被“叫停”的可能性。

二来,对于大量二三四线城市来说,放宽落户限制是符合中央政策方向的。2018年,发改委出台的户籍改革措施提出,“中小城市和建镇制全面放开落户限制,大城市全面取消落户限制”。

三来,城市长远发展的确需要人才,各地也的确“求贤若渴”。杨科伟指出,京津冀协同发展、长三角一体化发展等城市群规划逐步推进落地,城市建设发展亟需注入高素质人才的力量,正是在这种政策背景下,抢人大战愈演愈烈,上至一线城市广、深,下至三四线多地均不同程度放宽限购和落户条件。

四来,近期部分楼市销售疲软又进一步刺激托市政策的出台。今年5月全国市场再次步入下行期,多城市出现降价促销为求“以价换量”。

克而瑞研究中心监测数据显示,2019年5-9月,天津商品住宅成交量约610万平方米,同比回落7%,成交均价也明显下滑。南京六合区的库存压力和去化周期也高于去年同期,同时显著高于南京整体水平,区域市场暗藏下行风险。此时,放松购房条件自然是“托市”的一剂良药。

除人才政策外,也有如扬州、衢州等城市通过提高公积金贷款额度,小幅为楼市减压。在已明确出台政策松绑楼市的地方外,不少城市近期也频频出现限购放松等传言。

房价进入博弈关键期

流言四起、微调增多从来都是博弈加剧的信号。地方政府越来越多地“打擦边球”试探调控松动的边界;开发商观望政策动向,犹豫是否降价以回收资金;购房者也在观望政策动向等待入市时机。

以近期各地频出的人才政策为例。在房地产“蛋糕”不再迅速做大的背景下,各个城市只能选择加大“厮杀”力度、争抢人才,争夺“蛋糕”份额。

业内人士预计,目前多地新房市场仍在僵持阶段,如果调控没有明显松动,到今年年底或者明年年初,更大规模的降价促销可能会真正出现,带动房价的实质性走降。

21日国家统计局发布的房价数据显示,9月份,70个大中城市中,“涨价阵营”正在持续收缩。

70城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为53个,较上月减少2个,上涨城市数量连续4个月减少;二手房价环比上涨的城市数量为40个,较上月减少3个,二手房价下跌的城市数量为28个,较上月增加8个。中原地产首席分析师张大伟指出,从房价上涨的城市数量来看,无论新房还是二手房市场均处于近两年最低点。

市场的确有所降温,但房价下跌的城市仍只是少数,房地产市场也并没有那么冷。上月一二三线城市新房涨幅环比均现加快;前三季度全国房地产开发投资同比增长10.5%,连续9个月保持两位数增长,不少房企仍在持续增加投资;违规资金流入楼市被重重政策拦截,但合理的融资链条并没有被砍断。未来政策走向对于当前楼市来说尤为重要。

当然,地方政策微调不能违反“房住不炒”的调控主基调,一旦市场过热,仍然会有相应的政策出台以“勒紧调控的缰绳”,全面性的政策松动也很难出现,多数仍是局部区域,甚至一个城市的某一区县的政策微调。毕竟,只有产业发展才能真正带动城市的发展,才能留住人才,这远不是买一套房能够做到的。

(原标题:又一轮“限购松动潮”:用房子能留住人才吗?)